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Terrasses et Jardins surévalués ?

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Terrasses, balcons, jardins sont rares et recherchés dans les métropoles; les biens qu’ils ornent atteignent des prix élevés pas toujours justifiés; consistance, surface, statut juridique sont à examiner de près. Pour ne pas surpayer les espaces extérieurs.

Un jardin en ville, une terrasse avec vue dégagée ou un rez-de-chaussée donnant sur une cour pavée privative…, rien de tel pour attirer les acquéreurs et justifier des mises à prix qui frôlent parfois le ridicule. Il est vrai que les agréments d’une ouverture sur l’extérieur, en ville, sont un gage de valorisation du bien. D’après des estimations de l’agence terrasses-en-vue.com, là où un appartement classique intéresse cinq acquéreurs potentiels, un bien avec une terrasse ou un jardin est convoité par vingt aspirants propriétaires. « Lorsqu’un appartement dispose d’un espace extérieur, il séduit à la fois les célibataires qui veulent se démarquer avec une belle terrasse, les couples qui souhaitent recevoir leurs amis à dîner en plein air et les familles qui peuvent faire jouer leurs enfants dehors tout en restant chez elles », brode Benoît-Henri Vitu, gérant et fondateur de l’agence immobilière Terrasses et jardins. Ce qui se traduit en termes de prix : un bien sans défaut avec un espace extérieur se négocierait en moyenne entre 15 % et 20 % de plus que le prix du marché. Mais cette moyenne doit être prise avec circonspection : tous les biens vendus « avec terrasse » ou « avec jardin » ne méritent ni une telle appellation, ni un tel surcoût. Quelques repères essentiels pour ne pas surpayer les espaces extérieurs.

Un marché corpusculaire

Les espaces extérieurs étant particulièrement rares dans le centre des métropoles, c’est bien sûr là qu’ils sont le plus recherchés. Et spécialement à Paris et en proche banlieue, où il s’agit d’un marché de substitution, faute d’une offre suffisante de maisons de ville. Le marché des appartements avec terrasse ou jardin n’y est d’ailleurs pas non plus très abondant : les trois quarts du parc immobilier datent de l’avant-guerre, époque à laquelle les grands balcons n’étaient pas à la mode. Quant aux petits jardins, la plupart ont été sacrifiés sur l’autel de la promotion immobilière. Dans les constructions postérieures à 1950, et surtout celles datant des années 1960 et 1970, les terrasses sont plus nombreuses. Mais ces immeubles sont concentrés dans certains secteurs de la capitale, comme les XVe, XVIe, XIXe ou XXe arrondissements, et en proche banlieue, dans des villes comme Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Neuilly-sur-Seine, Saint-Mandé ou Vincennes. Certains bâtiments anciens, auxquels des extensions ont été ajoutées, offrent également des appartements avec espaces extérieurs, principalement dans le cœur historique de la capitale, ainsi que dans les Xe, XIe et XIVe arrondissements. « Il est possible de trouver d’anciens locaux industriels transformés en loft au milieu des cours pavées d’anciens hôtels particuliers du Xe arrondissement », si l’on en croit Nicolas Libert, gérant fondateur de Ateliers-Lofts et Associés.

Cette rareté des produits ouverts sur l’extérieur est toutefois compensée par le développement, cette fois sur l’ensemble du territoire, d’une offre dans le neuf, les promoteurs ayant en effet constaté qu’un grand balcon ou un rez-de-chaussée donnant sur un jardin arboré facilitait la commercialisation. « Il y a aujourd’hui une forte demande d’appartements avec terrasses. Beaucoup de nos clients sont en liste d’attente avant d’obtenir ce qu’ils cherchent », confirme Gilles Hautrive, directeur général des Espaces immobiliers BNP Paribas.

Balcon ou terrasse ?

Encore faut-il s’entendre sur ce que l’on achète. Contrairement à ce qu’affirment de nombreux agents immobiliers, ce n’est pas la superficie qui distingue un balcon d’une terrasse. Un grand balcon peut mesurer 15 m2 et plus, tout comme une petite terrasse ne mesurer que 5 m2. D’un point de vue architectural, la distinction est pourtant claire : un balcon est une superstructure posée en extension sur la façade, alors qu’une terrasse vient en couverture d’une partie de l’immeuble. Raison pour laquelle les terrasses sont souvent réservées au dernier étage, dont l’appartement est alors en retrait par rapport à la rue, afin de disposer d’un espace ouvert sur le devant. Mais selon la configuration du bâtiment, il est aussi possible de profiter d’une terrasse en habitant au premier étage, en annexant le toit des locaux du rez-de-chaussée débordant en façade, sur rue ou sur cour : local à vélo, magasin d’alimentation, etc. La transformation de la fenêtre du séjour en porte-fenêtre, ou l’utilisation d’une baie vitrée coulissante suffit alors à ménager l’accès à cet espace qui peut facilement atteindre les 10 m2. Dans les vieux immeubles haussmanniens, les appartements des deuxième et cinquième étages sont en général agrémentés d’un balcon filant qui fait le tour de l’appartement ou dessert les pièces sur rue. On ne peut en aucun cas comparer cet espace à une terrasse, et le vendre comme tel. « Les balcons n’apportent aucun supplément de valeur, confirme Aymar d’Humières, directeur de l’agence Laforêt Auteuil. « C’est un agrément apprécié qui permet de vendre un appartement plus rapidement, mais un balcon ne sera jamais une pièce en plus comme peut le devenir une terrasse », ajoute-t-il. À fuir, donc, les biens mis en vente — par des particuliers comme par des professionnels — dont une partie de la superficie du balcon est comptabilisée dans le prix de vente. D’autant que dans certaines constructions datant du XVIIIe siècle, les balcons, étroits et très longs, représentent rapidement de nombreux mètres carrés supplémentaires, sans apporter le moindre supplément d’agrément au bien. Par exception, seuls les « balcons-terrasses » suffisamment profonds pour que l’on puisse y installer une table, des chaises et circuler autour méritent d’être valorisés. Dans une moindre mesure cependant qu’une véritable terrasse. L’on peut opérer le même type de distinctions pour les jardins et les cours. Si l’appartement est situé au rez-de-chaussée avec une vue sur le jardin ou la cour commune de la résidence, ces derniers seront considérés comme un simple agrément. En revanche, s’il possède un accès exclusif ou qu’une parcelle délimitée par une haie ou des plantes lui est réservée, cet espace supplémentaire apportera un plus au bien immobilier.

Des mètres carrés qui comptent

Sur le plan légal, la loi Carrez, qui a introduit l’obligation d’un mesurage exact et s’applique aux seuls biens en copropriété, ne tient compte que de la surface habitable. Aucun texte ne fixe de telles contraintes pour le chiffrage des mètres carrés de terrasses ou de jardins. Un grand nombre d’agents immobiliers utilisent une méthode de calcul consistant à convertir la surface d’une terrasse ou d’un jardin en mètres carrés habitables. Des coefficients de pondération sont, la plupart du temps, appliqués en fonction de la surface ou de l’étage. Ainsi, une terrasse de 50 m2 pourra être donnée pour équivalente à 10 m2 de surface habitable si elle est en étage bas, et à 25 m2 si elle est située au dernier niveau de l’immeuble. Ces mètres carrés seront ensuite valorisés au même prix que ceux de l’appartement, pour calculer un prix de vente global. Une méthode largement critiquée par les spécialistes de la vente de biens atypiques. « Il est ridicule de donner un prix pour un espace extérieur, puisqu’il est par nature indissociable de l’appartement avec lequel il est vendu, même s’il est évident que cet espace extérieur représente une vraie plus-value », tempête Benoît-Henri Vitu. À l’évidence, c’est l’ensemble des caractéristiques du bien qui doit être pris en compte. La stricte pondération des mètres carrés ne rendra pas compte d’éléments qualitatifs comme la tranquillité de la rue, ou encore l’ensoleillement de la terrasse, de la cour ou du jardin, deux éléments qui sont pourtant essentiels dans la détermination de la valeur. Elle ne prendra pas non plus en compte l’existence d’un vis-à-vis, la qualité de la vue, ou bien la facilité d’accès à une terrasse : de plain-pied, voire desservie par un escalier privatif, elle vaudra largement plus qu’un toit-terrasse accessible seulement par les parties communes.

Si l’on pondère mécaniquement la surface d’une terrasse ou d’un jardin afin de la traduire en mètres carrés habitables — et donc chiffrables —, alors il faut corriger la valeur globale du bien au vu des éléments contextuels. Mais cela ne suffit pas toujours. L’on reproche également à la méthode d’évaluation faisant usage d’un coefficient de pondération de valoriser l’ensemble des mètres carrés à un tarif uniforme. Or, dans une terrasse de 50 m2, les derniers mètres carrés apporteront bien moins d’utilité au propriétaire que les premiers. En effet, la plus-value vient essentiellement des 25 à 30 premiers mètres carrés, essentiels pour vivre dehors, les mètres carrés supplémentaires étant de ce fait relativement moins valorisants. De la même manière que les studios ont un prix au mètre carré plus élevé que les quatre-pièces.

Par ailleurs, ce type d’évaluation ne tient pas compte de la surface de l’appartement. Une distinction qu’opèrent pourtant les acheteurs. En effet, une terrasse donnant sur la pièce de réception d’un grand appartement vaudra logiquement plus cher que la même terrasse jouxtant une petite surface… « C’est une question de bon sens : aucun acquéreur n’acceptera de payer le même prix pour un trois-pièces sans terrasse et un studio avec une grande terrasse pondérée suivant la surface. Il faut donc rester raisonnable dans les estimations et ne pas appliquer une méthode unique », nuance Thierry Trumeau, directeur des agences Quai Ouest Century 21-Paris XVe.

Le même type de raisonnement peut être appliqué aux appartements avec jardins, même si, dans ce cas une variable supplémentaire entre en jeu : la sécurisation de l’appartement. S’il est trop facilement accessible par le jardin, une bonne partie de la plus-value potentielle s’envolera en fumée.

Des droits attachés

Les agréments apportés par les espaces extérieurs ne sont pas les seuls à prendre en compte pour mesurer leur valeur. Leur statut juridique compte tout autant. Dans de nombreuses copropriétés, cours et terrasses ont été annexées au fil des ans par des copropriétaires qui n’en possédaient pas le droit au regard de la législation applicable. Lorsqu’ils mettent en vente leur bien avec terrasse ou jardin, il faut qu’ils en aient le droit. Normalement, un examen attentif des titres de propriété en apportera la preuve, désignant précisément l’espace en question, et qualifiant sa nature juridique (partie privative ou commune avec jouissance exclusive). Mais s’il n’y est pas mentionné, il faudra passer en revue le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui l’accompagne, afin de s’assurer que le vendeur a bien la jouissance exclusive de cet espace. Sinon, occupant sans droit ni titre d’une partie commune, il ne peut bien sûr en céder l’usage avec son lot. Ou bien, si le propriétaire prétend avoir annexé cette partie commune avec l’autorisation des autres copropriétaires, il devra produire un procès-verbal d’assemblée générale l’attestant. Ces précautions sont indispensables, car si elles ne sont pas prises, l’acquéreur risque d’avoir payé très cher un espace extérieur qu’il ne pourra pas utiliser.

Par ailleurs, le titre auquel la terrasse ou le jardin sont occupés aura une incidence directe sur le coût de leur entretien. L’espace extérieur, s’il est détenu en pleine propriété, devient une surface privative, au même titre que l’appartement. Le propriétaire subit alors toutes les charges y afférant, auxquelles s’ajoutent ­l’impôt foncier et la taxe d’habitation. Les travaux sont parfois lourds à supporter : après avoir acheté un ancien atelier d’artisan dépourvu d’électricité, contigu à son appartement situé en rez-de-chaussée, une propriétaire parisienne a ainsi acquis à titre privatif la petite cour pavée jusqu’ici commune. Elle a dû assumer seule le coût du dépavage et du repavage de la cour, nécessaires pour ménager le passage des câbles électriques… Si, en revanche, le propriétaire ne détient qu’un droit de jouissance exclusive sur l’espace extérieur, partie commune, il n’aura à payer que l’entretien de cette surface. Les travaux lourds ne seront pas à sa seule charge, même s’il partage les factures avec les autres copropriétaires, en fonction de ses millièmes.

Bonifications

Les aménagements éventuels de la terrasse (caillebottis, meubles), les jardinières plantées délimitant une cour privée, doivent être partie intégrante de la négociation du prix avec le vendeur. Il faudra déterminer ce qu’il laisse, et en évaluer le montant, ainsi qu’on le ferait d’une cuisine équipée. Ce montant sera mentionné à l’acte de vente comme du mobilier, et soustrait de la base de calcul des frais de notaire.

Si l’espace est nu, il est plus prudent de se renseigner d’emblée sur les possibilités de planter ou de meubler. Les règles locales d’urbanisme et, surtout, le règlement de copropriété, peuvent en effet s’opposer à certaines plantations (arbres fruitiers, par exemple), ou les limiter. Les arbres, particulièrement, ne doivent pas, en grandissant, faire de l’ombre aux étages supérieurs. Enfin, sur les terrasses, un poids maximum par mètre carré de surface doit être respecté, faisant souvent l’objet d’une mention dans le règlement de copropriété. Mieux vaut en prendre rapidement connaissance, car cette charge maximale constitue une limite physique aux projets de l’acquéreur, qui devra concevoir ses aménagements sans risquer de dégrader le revêtement, voire la structure, et de porter ainsi préjudice à la collectivité.

Février 2008
Le Particulier Immobilier n° 239, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

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Fabrice WALD

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